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【國際經濟】壓抑房產泡沫 星港連出重手 台灣跟上沒?

在低利率和貨幣寬鬆的環境之下，亞洲國際化程度高的城市香港和新加坡，都面臨到了海外資金駐紮當地房地產，不斷推升資產價格，使得金融海嘯後兩地的房地產都屢創新高，當地人民怨聲載道。兩地近年來也不斷推出調控抑制的措施，企圖將房市降溫，尤其對於外國人或非本地居民買房更祭出增稅手段，讓房價不再像前幾年般狂漲，台灣要防範陸資入台炒房，必須趕緊學習星港，盡速完善稅制防止房價再吹泡沫。香港打房辣招兇猛 房市現冰河期香港從二零零三年SARS低點至今，令人咋舌的香港房價成長約三倍，光是金融海嘯後房價就成長了一倍，根據全球房地產指南（GLOBAL PROPERTY GUIDE）調查，香港的房價所得比高達六十．○七倍，購屋痛苦程度幾乎是台灣人兩倍，香港市民對於房價過高的不滿積怨甚深，許多人上街頭抗議香港的「地產霸權」炒高樓價、壟斷市場。香港政府面臨民眾的壓力之下，推出了許多遏止房地產炒作的政策，包括二零一零年十一月，新增要求持有兩年內就轉售房屋，課徵「額外印花稅」，持有時間半年內課徵二十%、半年到一年十五%，三年以下一年以上則加徵十%，持有時間越短額外印花稅的稅率就越高，詳見表二。二零一二年，香港政府再度宣布兩項針對住宅的措施，包括延長額外印花稅適用期從兩年至三年，以及針對非香港永久居民及公司企業購屋再徵收十五%的買家印花稅，目的也在抑制中國大陸資金繼續大舉湧入炒房。二零一三年，港府又祭出雙倍印花稅，兩百萬港元(約七百六十萬台幣)以下的房子稅金由港幣一百元提升至交易額的一．五%，另外，其他比兩百萬港元高的房屋，印花稅率全面倍增，由最高四．二五%增加至八．五%，但若香港永久居民購買時名下沒有其他房屋，可以採舊稅率。 稅目 時間 對象 舊稅率 新稅率(交易金額的百分比) 額外印花稅 2012/10/27 買方是非香港永久居民及公司企業 無 15% 加徵額外印花稅 2010/11/20 六個月內轉售，買賣雙方合約中要明定哪方付 無 15% 6-12個月轉售 無…

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【國際經濟】QE殺入房市 資優生德國也狂飆

國際房價由於世界主要已開發國家的央行施行超低利率以及量化寬鬆政策熱錢流竄並回流已開發國家炒高當地房價就連經濟體質的資優生德國、瑞典、挪威、瑞士等地的房產都受到強大的資金力推升尤其是德國以嚴厲的房地產抑制措施聞名,也在QE的威力下淪陷雖然漲幅不若亞洲誇張,但對當地人的感受卻時分明顯憂房市泡沫德央行示警不過由下圖可知,德國房價跟其他國家比其來平穩非常多這也是由於政府對房價和租金的控管與課稅非常嚴格相對其他國家,德國不以炒房為經濟成長和創富的主要來源所以房地產在德國才不是火車頭產業!!From Economist2010年的《環球》雜誌就有過分析德國房價為何10年不漲分析德國房價不漲的內在原因，簡單來說，可總結為八個方面：1.確保房屋充足供應，供求平衡仍然是穩定房價的硬道理。無論在聯邦還是州、市及村鎮層面，德國都有著詳盡的建房規劃，住房建設依人口需求而定，基本滿足每個家庭一套住房。此外，德國每年有25萬套新公寓竣工，也可以在很大程度上平抑房價的上漲。2.德國特有的“合同儲蓄”住房金融模式，以及房貸的固定利率機制，為穩定房價提供了金融制度保障。與住房抵押貸款模式或公積金模式不同，德國實行“先存後貸”的合同儲蓄模式。這種房貸的實質是“合作”而非營利，合同儲蓄大約佔到德國房貸總額一半左右，另外20%為家庭儲蓄，僅有三成住房貸款來自於商業貸款。德國所有房貸(包括合同儲蓄和商業貸款)都實行固定利率制，儲蓄房貸利率低於市場利率且固定不變，商業貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率週期，幾乎可以抗衡任何金融市場的波動，對房貸市場起著穩定器作用。與德國形成鮮明對比的是，在採取浮動房貸利率制的國家，無論是歐盟內英國、西班牙、愛爾蘭等，還是美國，房價都在隨利率波動出現大漲大跌的現象。3.德國發達的房屋租賃市場，也成為了房價穩定的“定海神針”。德國自有住房率為42%，租賃住房率達到58%，特別是年輕人中77%都是“租房族”。這主要得益於政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權益等一系列政策。除了針對特殊群體的“廉租房”外，市場上同樣供應大量商業出租房，政府同樣對房租水平進行一定的規範。由於德國嚴格的租房法，注重保護房客的利益，租房的安全感並不亞於買房，數十年居住在一所出租房中的德國家庭不在少數。德國家庭樂於租房，並且有著大量而廉價的出租房屋供應，這對穩定整個房地產市場的價格水平起到了不可忽視的平衡作用。4.德國鼓勵自建房、合作建房，打破開發商對房屋供應的壟斷，同樣也是影響市場房價的重要因素。德國住宅合作社的出現已經有200多年的歷史，合作社共同建房已成為德國住宅建設的主要組織形式之一，合作建房占每年新建住宅總數的比例超過30%。　　政府對合作社建房給予多方面的政策幫助：一是提供長期低息貸款；二是給予借款保證；三是提供合理價格的土地；四是減少稅收，對所得稅、財產稅、土地轉移稅和交易稅等均以較低稅率向合作社徵收；五是補貼租金等等。通過鼓勵自建房、合作建房，建立起多渠道的住房獲取渠道，就擺脫了聽任開發商任意定價的局面。5.德國建立了地產價格獨立評估機制，對地價、房價、房租等實行“指導價”制度。各類地產價格並不是由房地產商說了算，也不是由政府說了算，而是由獨立的地產評估師來評估認定。評估師對自己的評估結果負責30年，對評估中的錯誤負有法律責任。除了私人評估師外，德國還按照聯邦建築法成立了各地“房地產公共評估委員會”，其職責之一便是負責制訂當地“地價圖”的“基準價”或者“指導價”。這為不同地段、不同類型的住房制訂了詳細的“基準價格”，這類指導價具有法律效力，所有房地產交易有義務參照此執行，在合理範圍內浮動。雖然指導價的制定必然參考歷年市場房價，但任何不具備壟斷勢力的開發商或炒房者，都不可能單獨影響“指導價”的制定。6.“指導價”之所以能夠得到執行，還是緣於其有效的“執行威懾機制”。德國法律規定，對於房價、房租超高乃至暴利者，地產商和房東甚至要承擔刑事責任。如果地產商制訂的房價超過“合理房價”的20%為“超高房價”，根據德國《經濟犯罪法》就已經構成了違法行為。購房者可以向法院起訴，如果房價不立即降到合理範圍內，出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。如果地產商制訂的房價超過50%則為“房價暴利”，這已經觸犯《刑法》構成犯罪，出售者將受到更高罰款，甚至最高被判處三年徒刑。這對某些妄圖謀取暴利的開發商、炒房者而言，其威懾作用不言而喻。7.稅收手段同樣是德國政府遏制房產商、炒房者獲取超額收益的有效武器。在德國，自有自用的住宅不需要交納不動產稅，只交納宅基地的土地稅。用於出售的房地產首先要繳納評估價值1%-1.5%的不動產稅，房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利，還要交15%的差價盈利稅。自有房屋的出租除繳納不動產稅外，租金收入還要交納25%的資本利得稅。此外，房子的管理、維修等費用也很高。重重的稅收限制，已經大大壓縮了炒房者進行“低買高賣”的利潤空間，對於炒房者而言可謂釜底抽薪。8.德國政府政策並不把房地產特別是住宅建設，作為德國經濟增長的“支柱產業”，而是作為社會福利機制的重要一環。德國憲法明確規定了“德國是一個高福利國家”，與醫療、教育等一樣，保障居民住房也是聯邦政府首要的政策目標之一。這是德國政府制定所有房地產政策的核心出發點。因此，雖然德國政府，特別是地方政府掌握了大量公有土地和公房，但任何人都不敢通過抬高當地地價、房價，來增加當地政府的房租收入或稅收收入。房地產政策同樣是德國政黨競選的主要辯論議題。無論是執政黨還是在野黨，任何人提出的政策如果不是保障民眾的住房福利而是會抬高房價，甚至使購房者淪為“房奴”，他們喪失的可能就不僅僅是選票，而可能會是整個政黨以及政治家的政治生命。　　以上各類政策，雖然並不能涵蓋德國房地產制度的全部，但從中我們也可以看出，德國房價之所以能夠保持平穩，並非出於偶然因素，德國政府獨具特色而又針對性極強的調控政策，正是長期保障房價穩定的關鍵所在。即便如此,德國仍然是敵不過量化寬鬆和超低利率的威力,作為歐洲最強經濟體,熱錢自然會流向德國  2010年以來，在柏林、漢堡、慕尼黑、科隆、法蘭克福、斯圖加特、杜塞爾多夫這些“有吸引力”的德國大城市，公寓價格平均增幅超過25%，柏林地區的房價更是上漲了30 %。與公寓相比，獨立住宅價格上漲相對溫和。不過拿來對比台灣的房價漲勢,是不是要說德國人真是太不耐被建商和炒家凌虐了呢?from 國泰房地產指數有人說把德國拿來跟台灣比根本就是雞腿比LP,倒是台灣人也挺樂意當個越來越小的LP,畢竟大家是炒房共同體,沉船也是大家一起沉,房市垮了金融業也垮了房地產是經濟火車頭? 經濟已經很差不能打房?這些論述就是給那些沒有產業競爭力的國家房市不健全,經濟也只會繼續扭曲和弱化下去學德國實在太遠太難了?學點皮毛,學點精神總行吧?

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【貨幣市場】貨幣大戰新回合 日圓澳幣搶勝

由美國無限QE掀起的貨幣大戰,在通縮陰魂不散的情形下越發激烈美元目前回到了半年線和季線的震盪區間月季線黃金交叉,目前方向仍不明確Check out this chart from StockCharts.com for $USD 日圓在狹幅盤整三角收斂後向下突破,目前走勢是短線走空,先看前波低點支撐會不會破,但是之前的四個月整理已經讓這區變成密集壓力區,目前看來日圓是鐵了心要電梯向下Check out this chart from StockCharts.com for $XJY 歐元在之前高點狂跌走勢之後於半年線停住跌勢,整體格局還是向上,先看半年線會不會破,如果歐洲通縮不斷升溫,歐央行的QE也不是不可能,這樣歐元後面的跌勢可期Check out this chart…

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【產業掃描】人氣指標轉弱 大盤高處甚寒

道瓊16000S&P 1800大盤創歷史新高之際先前的人氣指標卻轉弱,出現走勢分化背離的現象顯見在歷史高點風險漸高 但是預期報酬卻是越低大盤越往上 空氣越稀薄人氣指標股電動車龍頭Tesla股價狂跌10%社群網站龍頭FB也重挫6%新IPO的Twitter也挫低6%雲端概念的Salesforce.com也下挫3%幾大泡沫化的指標型產業龍頭公司都在大盤創新高之際開始重挫,後市分化越嚴重,大盤泡沫化崩跌的可能性越高,波動將可能大幅加遽好消息是一些強勢產業的股價技術面都還在強勢格局當中後續需要觀察是否維持強勢否則回檔風險將在產業間擴散消費性產業創高拉回生技未隨大盤創高太陽能未創高汽車未創高整體科技股則依舊高檔震盪大盤在歷史高點此處風險比報酬來得高大戶已經不再買進剩下的就是散戶螞蟻雄兵市場牛市情緒新高熊市情緒新低股市過度樂觀蔓延當大家樂觀時更需要保持冷靜即便會再漲也是「他強任他強，清風拂山崗；他橫任他橫，明月照大江。」

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【國際經濟】通膨加速尚遠 QE未見極限

美國就業和採購經理人數據大好,讓市場擔心QE會提早退場,對利率和熱錢敏感的債市和新興市場紛紛回檔但FED未來的主席葉倫在聽證會上為QE再打強心針,短期內不會見到QE收縮,因此如我們所說,美國要有持續性的強勁就業與經濟數據才會開始taper尤其已開發國家的通膨不增反減,更讓印鈔行動無後顧之憂目前的美國股市情勢是一片大好,資金面QE不退,實體經濟面轉好,企業本益比不至泡沫程度更重要的是與通膨高相關的原物料卻並未隨之走高整個經濟出現了非常詭異和扭曲的現象,對於運用QE股市繼續往上攻高有天時地利人和的優勢美股在確認QE不退後緩步量增攻新高新興市場也獲得喘息,在破底後大幅反彈垃圾債則持續維持強勢,最近各種廣告除了美國基金也都一直強打高收益債的基金,可見熱度非常高,垃圾債目前沒有明顯轉弱,也表示經濟的風險仍相對非常低SPDR巴克萊高收益債ETF美國10年期公債更在葉倫確定QE不退之後在季線遇到支撐反彈,接下來就關注會否突破下降趨勢線iShares 7-10年期美國公債ETF接下來三張圖都是與通膨高度相關的產業看到農業 工業基本金屬 還有石油都出現頗為強勢走空的趨勢對於國際經濟未來通膨風險是大大的降低,對於企業的獲利和一般人民的消費是有利的也讓QE能夠有空間大展拳腳目前包括農 礦 油都在測今年底部,若跌破就要密切關注到底是需求出問題還是純粹供給過剩PowerShares德銀農業ETFPowerShares德銀基本金屬ETFUnited States石油ETF〈USO〉美元在QE不退的打壓之下,中短期仍難以持續走強,除非經濟數據持續超乎預期,而歐洲通膨持續減弱,美元才會再度走上上升循環股市大多頭走了5年,今年更幾乎是每逢季線就反彈所有投資人都學會了慣性的動作碰季線就買入,因此都覺得股市真好賺空頭時信心缺乏怎麼喊話或政策加持都是猛賣多頭時則是信心過量拉回就買拉回就買自然衍生性的商品像是賣出賣權就會大量佈在季線或半年線的位置這種超級大多頭結束的方式通常都是崩盤大跌貫破所有均線讓人措手不及逼著這些衍生性商品斷頭賣出 加重跌勢還有食隨知味的融資也會面臨斷頭的賣壓這個大多頭的終結絕不會是小菜一盤因此在大家覺得前方一片大好時更要小心謹慎以對

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